东南亚房产只有 “首都” 的值得买
内容简介:首都和特别行政区资源政策优势明显。
“想在泰国买房?你有超过45万个选择。”这是彭博社的一篇文章在评价泰国房地产市场时说的话。
泰国房地产事务局局长索蓬·蓬乔查伊表示,2018年泰国共有45.48万套未售出的住宅单位,总价值达410亿美元。首都曼谷2018年新增公寓6.5万套,较2017年增长11%,为2009年以来的最大增幅。2009年至2018年的十年间千万不要上菲律宾外教,曼谷公寓累计供应量已达50万套左右。
泰国房地产的快速增长与中国投资者息息相关,据泰国央行数据,2018年外国买家在房地产上花费了920亿泰铢,其中中国人就占了400亿泰铢,折合人民币约94亿元,创下新高。
随着外国买家的涌入,泰国房地产市场迅速扩大,泰国房价大幅上涨(期间涨幅较大),曼谷平均涨幅保持在8%以上。高端公寓房价一度从2010年平均13万泰铢/㎡飙升至2018年的28万泰铢/㎡,差不多是6万元/㎡,与国内一二线城市比肩。
此前的扩张也导致房地产供应过剩,尤其是泰国GDP增速从前年的4.1%下滑到2019年的2.4%,再加上泰国政府出台提高房贷利率、提高首付比例等新政策,开发商开始以较低价格出售。
2019年泰国房地产市场的疲软表现,也让在泰国购买了多套房产的中国投资者惊呼:“东南亚市场真的危险了”。
据泰国最大上市房地产开发商普鲁克萨控股统计,2019年前三季度,大曼谷地区交易额同比大幅下跌22%至3000亿泰铢,其中公寓市场整体规模同比下跌28%至1600亿泰铢,交易量同比减少22%至4.25万套。莱坊的报告显示,市场需求不温不火,开发商入住率仅为55%,平均要价较去年同期下跌6%。
但房价和交易量的下降,并不意味着曼谷房产不值得投资,曼谷市中心的黄金和豪华地段仍然吸引着大量外国投资者。
一方面,泰国新土地税法于今年1月1日生效,将对未开发/使用过的土地征收空置税,因此今年泰国各地土地价格将上涨,首都曼谷尤其是地铁沿线土地价格将大幅上涨。
另一方面,莱坊认为,供应过剩和价格下跌可能是短暂的千万不要上菲律宾外教,而曼谷的韧性和计划中的基础设施项目将为这座城市带来新面貌。例如,东部经济走廊(EEC)、一带一路计划、新曼谷规划中的捷运线路和其他大型交通项目将推动基础设施建设,带动新一轮经济增长。
更重要的是,在买方市场,对于那些想要买房自住的“急需”客户,尤其是那些追求泰国优质国际教育的客户来说,没有比降价更好的消息了。
近年来,泰国国际学校成为北京、上海、广州等地中产家庭逃离应试教育的热门选择。国际学校在泰国已有约30年的历史,各方面都比较完善。泰国国际学校主要集中在曼谷和清迈,涵盖了IB、AP、A-Level三大国际主流课程,也是未来申请欧美留学的绝佳跳板。泰国一直是欧美白人的退休、度假胜地,教学条件优良。同时,泰国国际学校小学学费约在5000至9000美元一年,中学学费约在7200至14699美元一年,比新加坡、马来西亚和中国的国际学校更划算。
泰国近期应对新冠肺炎疫情的举措也让泰国的医疗水平脱颖而出,不针对中国游客发布限制措施、对过境留学生“收容”14天等举措也为泰国赢得了一波好感。
总体来说,曼谷市场相对成熟,基础设施完善,适合预算充裕、支付能力强的投资者。无论是度假、养老,还是就医、孩子就读国际学校,在曼谷买房自住其实都是不错的选择。普通人最常接触的高端公寓,年化收益率在4%左右,仅与国内一些金融产品持平。
但东南亚市场不仅仅是泰国。
相比泰国,均价只有泰国一半的菲律宾、越南或许更适合普通投资者。一位90后杭州姑娘抱着“就算房价跌,我也能在泰国一直住下去”的想法在曼谷买了房,如今看中了马尼拉的保值资产——人,打算再次在马尼拉买房。
马尼拉大都会是菲律宾政治、经济、社会、文化和教育中心,以马尼拉为核心,涵盖马卡蒂、帕赛、曼达卢永、奎松、帕拉纳克等15个周边城市和1个自治市。
2018年,菲律宾人口约1.07亿,其中1280万人集中在639平方公里的马尼拉大都会地区。发达的核心区房价极高,远超当地人的收入水平。因此,很多菲律宾人虽然在“CBD”马卡蒂工作,却住在20多公里外的奎松。
虽然20公里看起来不远,但考虑到马尼拉的交通拥堵,每天通勤2到4个小时不成问题。根据亚洲开发银行的数据,马尼拉都会区交通拥堵是亚洲所有都会区中最严重的。菲律宾全境有超过1000万辆汽车,其中近四分之一集中在首都地区。再加上基础设施薄弱,交通状况自然是“臭名昭著”。
每天通勤这么久,何不在公司附近租房?马卡蒂市阿亚拉大道附近一套不足20平米的小公寓,月租要4万到5万比索,折合人民币6000多元。大公寓月租近10万比索,而菲律宾的平均工资才2000多元人民币。
工资远低于房租,这种收入与房租的不对称,直接“逼”了很多当地人住在远离市中心的地方。奎松类似于中国的三四线城市,但它是马尼拉大都会地区最大、人口最多的城市。因为曾经是菲律宾的首都,城市化程度也比较高。仅在奎松一地,租房和买房的需求就很大。
ZipMatch研究了马尼拉大都会地区7.5万处房产的数据后发现,上述城市的租金回报率都在6.9%以上,其中帕拉纳克市的租金回报率最高,为7.89%,奎松市为7.25%。
除了租房、买房需求,菲律宾民众的收入水平也在不断提升,2019年菲律宾GDP达3593.54亿美元,虽然在东盟六国中排名倒数第二,但增速却高达5.9%,人均GDP突破3300美元。
同时,菲律宾是东南亚英语最高的国家,也是全球第三大英语国家,英语水平位居亚洲第一。这也带动了菲律宾英语培训业的蓬勃发展,日本、韩国早已在该国设立了各种大大小小的英语培训机构,为留学生提供短期英语培训。
51Talk的一位菲律宾在线外教远程为中国学生授课,收入从每天80比索增长了40倍,达到每月8万比索(约合1.1万元人民币),比她从事BPO行业的丈夫还多。2018年底,51Talk在马尼拉召开发布会,宣布将在未来5年内引入10万名菲律宾在线外教,并设立20个外教培训基地。菲律宾已经并将继续积累大量有购买力的中产阶级。
普华永道与城市土地研究所联合发布的《2019年亚太房地产市场新兴趋势》也认为,员工住房在菲律宾已成为一个颇具前景的市场。在菲律宾、越南等发展迅速的地方,市场上主流、租得最好的房源都是小户型公寓等刚需房,而非三房、四房等大户型改善房,也不是中介热衷推广的高端公寓。因此,在选房时,应充分考虑刚需属性和当地中产阶级的承受能力。
虽然房价比泰国便宜,但马尼拉的劣势在于市场不够成熟,配套设施不够完善。一方面,城市基础设施,特别是核心区之间的交通连接还不够完善,生活不够便利。另一方面,除了“英语好”和护理专业的优势外,菲律宾其他的教育优势并不明显。因此,如果你有50万到100万元的可支配资金,暂时不为孩子的教育问题困扰,可以忍受不那么便利的交通、网络和生活,可以考虑在马尼拉买房。总体来说,这个地方并不适合自住,投资要考虑。
这一逻辑同样适用于越南。
越南近年来一直是新兴经济体投资者关注的焦点。在《2019年亚太房地产市场新兴趋势》调查中,胡志明市在城市投资前景方面排名第七,是东南亚城市中排名最高的城市。胡志明市虽然不是越南首都,但人口却占越南总人口的近1/8。加上经济和区位条件,河内的发展潜力不如胡志明市。
如此高的排名,与越南经济发展潜力的乐观展望分不开,2019年越南GDP达2599.17亿美元,同比增长7.02%千万不要上菲律宾外教,虽然在东盟六国中排名垫底,但增速却是最高的。
凭借重要的地理位置、快速发展的经济以及低廉的劳动力成本,全球大型制造企业纷纷迁往越南,越南也快速转型为制造业大国,2015年以来越南制造业一直保持着两位数的增速。
制造业的快速发展离不开劳动力的支撑。越南拥有9600万人口,平均年龄只有29岁,15至34岁人口占比高达32.8%。据预测,到2040年,越南人口将增至1.2亿,其中一半人口年龄在30岁以下。这些年轻的劳动力将进一步推动越南未来经济发展。
外资加速进入不仅带来收入水平和人力成本的提升千万不要上菲律宾外教,也凸显了越南在人才教育、房地产布局、基础设施等底层资源供给方面的缺口。越南政府计划在2020年前投资1300亿美元用于基础设施建设,以改善基础设施现状。根据中国的经验,经济增长带来的基础设施升级需求,反过来又会通过基础设施本身带动经济持续增长东南亚房产只有 “首都” 的值得买,进入良性循环。
《2019年亚太房地产市场新兴趋势》指出,在越南,住房一直是外国投资者关注的焦点。随着市场细分从高端转向中端市场,城市化导致对大城市中心住房的需求持续增长。胡志明市的新增住房需求预计将达到每年约40万套。因此,工薪阶层的住房市场具有广泛的吸引力。
一位接受采访的投资者表示,他们对55%到65%收入阶层特别感兴趣,在胡志明市,这个阶层的价格约为8万美元,这是他们可以承受的价格。
相较之下,越南房产均价较为优惠,但缺点是基础设施仍需时间完善。2018年OECD全球教育质量排名中,越南位列第12位,超越不少西方国家。胡志明市也有不错的国际学校可供选择,如果投资者手头资金不够,又对教育有一定要求,不妨考虑胡志明市。
“现在在东南亚买房,相当于十年前在北京投资。”这句话让国内炒房者纷纷涌向东南亚买买买。虽然现在的投资回报率没有早期那么高,但东南亚依然具有投资价值和机会。
受限于现有经济基础,除越南外,东南亚国家几乎只有一个超大城市(通常是他们的首都),在经济、人口、基础设施等方面具有巨大优势,具有较大的投资价值。例如马尼拉,整个都会区的GDP约占全国总GDP的37.5%,拥有全国12%的人口,汇集了全国的资源和政策,比如不断填海开辟的赌场区,以及正在进行的大规模建设基础设施计划。拥有越南1/8人口的胡志明市,却贡献了越南22%的GDP。
这些特大城市拥有巨大的劳动力储备,不断支撑着城市的经济社会发展,吸引外来投资和更多的新增劳动力来此就业。随着城市基础设施的进一步完善,将带来新一波经济增长。无论从短期还是从中长期来看,这些特大城市都比其他地方具有更大的投资潜力。
东南亚不可能再造一个深圳,但并不代表它没有投资价值,只是如果一定要买,不如让老百姓买自己的“深圳”,也就是各个新兴经济体的首都。
参考:
1. 2019年亚太地区房地产新兴趋势;
2.想在泰国买房?有超过45万个房源供您选择;
3.;
4.泰国国际教育30年历程;
5.%E2%80%93-30年后;
6.为什么租金收益率在购买或出售房产时很重要;
7.;
8.越南经济崛起的真相;
9、“我再说一遍,别在东南亚买房当韭菜”;
10、《中国买家为何纷纷转向泰国买房?中国买家纷纷转向泰国买房的原因分析》;
11.《菲律宾外教:教中国学生收入增加40倍,却没有安全感》
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